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Mietkauf als Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung?

Lohnt sich ein Mietkauf zur Immobilienfinanzierung? (Bild)

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist weiterhin stark verbreitet. Darüber hinaus stehen entsprechend viele Möglichkeiten zur Finanzierung dieses Vorhabens zur Verfügung. Neben der klassischen Immobilienfinanzierung kann man beispielsweise auch auf den sogenannten Mietkauf setzen. Hierbei wird für das betreffende Objekt zunächst ein Mietvertrag abgeschlossen, der Mieter erhält jedoch gleichzeitig das Recht, die Immobilie nach einer gewissen Anzahl von Jahren zu erwerben. Da ein solcher Mietkauf sich damit deutlich von der klassischen Finanzierungsvariante unterscheidet, werden im Folgenden die Besonderheiten sowie die Vor- und Nachteile dieser Finanzierungsmöglichkeit etwas genauer durchleuchtet.

Was genau ist ein Mietkauf?

Bei einem Mietkauf handelt es sich um eine sehr spezielle Form der Immobilienfinanzierung. Anstatt den Kaufpreis sofort in voller Höhe an den Verkäufer zu entrichten, wird das Objekt zunächst gemietet. Darüber hinaus kann im Vertrag festgelegt werden, dass der Mieter die Immobilie nach einigen Jahren erwerben muss (echter Mietkauf) bzw. kann (Optionskauf). Die Miete wird dabei zumindest teilweise auf den Kaufpreis angerechnet und es muss am Ende der Laufzeit eine entsprechende Schlussrate entrichtet werden. Die Gestaltung des Vertrags kann jedoch viele Besonderheiten enthalten. Dazu gehören beispielsweise die Höhe der Miete, der Anteil der Anrechnung auf den Kaufpreis, der Kaufpreis des Objektes und die Haftungsfragen für Schäden während der Mietzeit.

Unterschiede zwischen Mietkauf und klassischer Immobilienfinanzierung

Die Unterschiede zwischen dem Mietkauf und einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung sind klar ersichtlich. So erwirbt der Käufer bei einem normalen Baukredit die Immobilie sofort und wird künftig auch im Grundbuch als Eigentümer geführt. Auf diesem Weg erhält der Käufer eine gewisse Planungssicherheit und muss anders als beim Mietkauf nicht zunächst 10-15 Jahre bis zum eigentlichen Erwerb der Immobilie überbrücken. Darüber erfordert eine klassische Immobilienfinanzierung die Aufnahme eines Kredites, für den entsprechende Raten entrichtet werden müssen, wohingegen beim Mietkauf lediglich eine regelmäßige Mietzahlung erfolgt. Aus diesem Grund ist bei dieser Finanzierungsvariante häufig auch keine Bank involviert. Im Gegenzug wird für eine Immobilienfinanzierung jedoch in der Regel ein gewisses Maß an Eigenkapital vorausgesetzt, da die Finanzierungskosten ansonsten zu hoch ausfallen würden.

Vorteile eines Mietkaufs

Ein Mietkauf bietet für den Käufer einige unschätzbare Vorteile, denn man kann auch ohne Eigenkapital bzw. auch mit eher geringem Budget eine eigene Immobilie erwerben. Darüber hinaus besteht der Vorteil, dass der Käufer die Immobilie und ihre Problemstellen zum Zeitpunkt des tatsächlichen Erwerbs bereits kennt. Gerade beim Optionskauf besteht dann später nämlich die Möglichkeit, Schäden zu monieren und den Kaufpreis entsprechend zu drücken.

Die Vorteile des Mietkaufs im Überblick:

  • Auch ohne Eigenkapital zum Eigenheim
  • Immobilie ist beim Erwerb bereits bekannt
  • Sanierungsbedarf klar ersichtlich
Die Vorteile des Mietkaufs (Bild)

Nachteile eines Mietkaufs

Leider sind auch die Nachteile des Mietkaufs sehr vielfältig. So liegt der Mietpreis häufig deutlich über der normalen Miete eines vergleichbaren Objektes. Darüber hinaus werden die Mietzahlungen zudem nur teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich die Vertragsmodalitäten genau anzuschauen. Ein weiterer Kritikpunkt besteht darin, dass man sich nur schwer gegen eine Insolvenz des Verkäufers absichern kann. Eine entsprechende Schadenersatzklausel ist nicht wirkungsvoll, wenn der Vermieter nicht die Mittel hat, um Schadenersatz zu leisten. Ferner wird der Mieter erst bei Zahlung der Schlussrate im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Auf diese Weise entsteht das Risiko einer finanziellen Belastung mit Grundschulden. Viele Objekte, die zudem per Mietkauf angeboten werden, ließen sich aufgrund von Mängeln, großem Renovierung- bzw. Sanierungsbedarf oder des Alters der Immobilie oftmals nicht auf dem regulären Immobilienmarkt verkaufen. Aus diesem Grund sollte man sich das Haus vorher genau anschauen, um später keinen zu hohen Sanierungsaufwand tragen zu müssen.

Die Nachteile des Mietkaufs:

  • Häufig höhere Mietebelastung
  • Anrechnung auf den Kaufpreis mitunter unzureichend
  • Kaum Absicherung vor Insolvenz des Verkäufers
  • Finanzielle Belastungen des Objektes sind nicht ausgeschlossen
  • Häufig werden Problemobjekte per Mietkauf angeboten
  • Haftung für Schäden während die Mietzeit kann zusätzliche Kosten mit sich bringen

Berechnung eines Mietkaufs

Die Berechnung eines Mietkaufs ist nicht immer einfach, sollte jedoch anhand wichtiger Fakten erfolgen. Der erste Schritt besteht darin, als Käufer den Wert der Immobilie von einem Gutachter schätzen zu lassen. Auf diese Weise gibt es verlässliche Daten mit denen sich ein Angebot prüfen lässt. Darüber hinaus müssen die Miethöhe, die Laufzeit, die Schlussrate und auch die Anrechnungsquote der Mietzahlungen auf den Kaufpreis feststehen. Anhand dieser Daten lassen sich die Kosten einer solchen Finanzierung sehr gut bestimmten.

Ein kleines Rechenbeispiel:

Miethöhe (monatlich): 650 Euro
Miethöhe (jährlich): 7.800 Euro
Schlussrate: 50.000 Euro
Laufzeit: 15 Jahre
Anrechnung: 75% der Mietzahlung

Mit dieser Konstellation lässt sich ausrechnen, wie hoch die gesamte Tilgung ausfällt. Den nicht angerechneten Teil der Miete kann man als Zinszahlung betrachten, weil diese als zusätzlicher Kostenpunkt anfällt. Die gesamte Tilgung inklusive der Schlussrate ergibt zudem den Kaufpreis, der für die Immobilie entrichtet werden soll:

Tilgung (effektiv pro Jahr): 5.850 Euro
Tilgung (gesamt): 87.750 Euro
Gesamtpreis (mit Schlussrate): 137.750 Euro
Zinszahlung: 29.250 Euro
Anteil der Zinsen: 17,51%

Im obigen Beispiel liegt der Anteil der Zinszahlungen also bei 17,51% der gesamten Summe, denn dieser Anteil wurde nicht auf den Kaufpreis angerechnet. Anhand solcher Rechnungen lässt sich nun feststellen, ob die Gesamtkosten in etwa den in einem Gutachten ermittelten Wert der jeweiligen Immobilie ausmachen. Sollten hier jedoch erhebliche Diskrepanzen bestehen, die sich auch nicht durch normale Zinszahlungen erklären lassen, ist das Objekt schlichtweg zu teuer.

Vertragsgestaltung

In Bezug auf die Vertragsgestaltung sollten vorher einige Rahmenbedingungen festgelegt werden.

Die Rahmenbedingungen des Vertrags sollten im Vorfeld überprüft werden. (Bild)
  • So ist es wichtig, die Haftungsfrage bei Schäden am Objekt während der Mietzeit zu klären. Viele Verkäufer wollen dieses Risiko bereits während der Laufzeit auf den Käufer übertragen.
  • Darüber hinaus sollte im Falle eines Optionskaufs eine Rückzahlungsvereinbarung der Mietanrechnungen getroffen werden, falls man sich letztlich doch gegen den endgültigen Kauf entscheidet.
  • Ein weiterer wichtiger Punkt besteht darin, vorher die Aufteilung der Kosten für Grundsteuer und Gebäudeversicherung während der Mietzeit zu klären.

Sind all diese Punkte vereinbart, ist eine Aufsetzung des Vertrags durch einen Notar zudem ein sehr sinnvoller Schritt.

Besonderheiten

Der Mietkauf bringt einige Besonderheiten mit sich, auf die der Käufer unbedingt achten sollte. So ist es wichtig, sich eine Sicherheit für die Zahlung der Miete zu verschaffen. Diese kann beispielsweise aus einer Eintragung im Grundbuch bestehen. Sollte man bei einem Optionskauf dann später die Kaufoption nicht in Anspruch nehmen, lässt sich der angerechnete Betrag trotzdem zurückholen. Natürlich verliert der potenzielle Käufer in diesem Fall die reinen Mietzahlungen und kann auch kein Eigentum mehr an der Immobilie erwerben. Eine weitere Besonderheit liegt in der Frist bis zum Eigentumserwerb. Sollten innerhalb dieser Zeit erhebliche Schäden entstehen, kann dies den Wert des Objektes mindern und die Finanzierung wesentlich teurer machen. Gerade deshalb muss die Haftungsfrage für solche Schäden bereits im Vorfeld geklärt werden.

Fazit

Der Mietkauf stellt insgesamt eine interessante Finanzierungsalternative für alle Personen dar, die kein bzw. nur geringes Eigenkapital aufweisen können und somit nicht die Möglichkeit haben, eine Immobilie auf klassischen Wege zu erwerben. Durch einen Mietkauf lässt sich auch ohne Eigenkapital Wohneigentum erwerben. Leider gibt es jedoch auch einige gravierende Nachteile, denn die Finanzierungskosten liegen aufgrund meist recht hoher Mieten deutlich über denen einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung. Darüber hinaus müssen im Rahmen der Vertragsgestaltung viele wichtige Punkte abgesteckt werden. So sollte man unbedingt die Haftung für Reparaturen während der Mietphase festlegen und darüber hinaus auch eine Rückzahlungsvereinbarung aufsetzen. Nur so kann man sich nämlich gegen eine eventuelle Insolvenz oder anderweitige Hürden absichern. Wer also die finanziellen Mittel zur Realisierung einer normalen Immobilienfinanzierung aufbringen kann, sollte in der Regel lieber auf eine solche zurückgreifen. Der Mietkauf stellt damit eher eine Art Notlösung dar.


Die Informationen wurden Ihnen von der Redaktion des Portals www.immobilienfinanzierung.com präsentiert. Die Seite gehört zur Unternehmensgruppe der Aslander & Fromeyer Vergleichsportale GmbH, die sich seit Jahren auf Verbraucherportale im Finanzbereich spezialisiert hat. Bei Fragen können Sie sich gerne direkt an die Redaktion von Immobilienfinanzierung.com wenden. Stand: 22. Mai 2012

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