Ermitteln Sie für Ihre Immobilie den Ertragswert. Was dabei beachtet werden muss und weitere wichtige Informationen dazu finden Sie hier!

Mittels Ertragswert-Verfahren wird der Wert von Renditeobjekten durch Berechnung der kapitalisierten Erträge, die mit und aus diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden können, ermittelt. Als Grundlage gilt die Wertermittlungsverordnung (WertV §§ 15 bis 20). Der Ertragswert ist demzufolge der Barwert der vorgesehenen Überschüsse aus Einnahmen und Ausgaben.

Der Ertragswert

• Das Ertragswert-Verfahren wird bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet.

• Der langfristig umsetzbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt steht im Vordergrund, zum Beispiel bei:
  

  Geschäftsgrundstücken (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren); Gemischt genutzten Grundstücken und Mietwohngrundstücken (Mehrfamilienhäuser).

• Selbst genutzte Wohngrundstücke und Wohnimmobilien deren Wert normalerweise im Vergleichswert-Verfahren und ggf. erweitert im Sachwert-Verfahren zu ermitteln ist, kommen beim Ertragswert-Verfahren nicht in Betracht.




Bei der Ertragswert-Ermittlung kann man auf mehrere Verfahren zurückgreifen, welche sich grundsätzlich unterteilen lassen in:

• Verfahren, die Gebäude-Restwerte nicht berücksichtigen, weil angenommen wird, dass das Gebäude am Ende der Nutzungsdauer über keinen Ertragswert mehr verfügt.

• Verfahren, die Gebäude-Restwerte berücksichtigen, auch als Hypotheken-Koeffizienten-Verfahren bezeichnet. Es wird ein begrenzter Zeitraum
  

  (beispielweise 20 Jahre) zur Wertermittlung betrachtet und der erwartete Gebäuderestwert wird anschließend zu den errechneten Barwerten addiert.




Vorteile des Verfahrens ohne Berücksichtigung von Restwerten:


Einzelbarwerte haben auf das Ergebnis kaum Auswirkungen, da der Anteil an Gesamtbarwert gering ist. Weiterhin werden zukünftige Einnahmen meist überbewertet aufgestellt, weswegen es nicht notwendig ist, Reinertragsschwankungen oder etwaige Wertsteigerungen einzubeziehen.


Nachteile der Verfahren ohne Berücksichtigung von Restwerten:


Bei Berechnungen zu neuen Objekten können durch die lange Zeitspanne Ungenauigkeiten auftreten sowie die Nutzungsdauer kann hier nur geschätzt werden.




Vorteil des Verfahren mit Berücksichtigung von Gebäude-Restwerten:


Instandhaltungskosten, Marktentwicklungen lassen sich genauer abbilden, da der Betrachtungszeitraum kürzer ist.


Nachteil des Verfahren mit Berücksichtigung von Gebäude-Restwerten:


Werden diese Größen nur wenig unzutreffend eingeschätzt, ist in der Regel eine starke Verzerrung des Ergebnisses zu erwarten.