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Immobilienlexikon

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Wirtschaftlichkeitsberechnung

Wirtschaftlichkeitsberechnung

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung dient der Ermittlung des Verhältnisses von Aufwendungen und Erträgen eines Projektes. Eine ermittelte Wirtschaftlichkeit gilt als ein Maß der Effizienz beziehungsweise des überlegten Umgangs mit knappen Ressourcen. Ziel einer jeden wirtschaftlichen Tätigkeit ist es, mit geringen Aufwendungen einen gewissen Ertrag zu erzielen oder mit einem vorgegebenen Aufwand einen maximalen Ertrag zu erreichen.

In der Wohnungswirtschaft, insbesondere im sozialen Wohnungsbau, spielt die Wirtschaftlichkeitsberechnung eine wichtige Rolle. Damit sich das Prinzip der Kostendeckung verwirklichen kann, muss festgestellt werden, ob laufende Kosten eines Wohngebäudes durch die Mieteinnahmen gedeckt werden. Bis zum 31. 08. 2001 legte das II. Wohnungsbaugesetz die Höhe von Mieterträgen fest.

Die Mieterträge mussten als Obergrenze die sogenannte Bewilligungsmiete hinnehmen. Wohnungsunternehmen, die ein Bauvorhaben oberhalb der eigentlichen Kostenmiete durchführen wollten, mussten auf bestimmte, keine Berücksichtigung findende Aufwendungen verzichten. Die Grundlage der Wirtschaftlichkeitsberechnung bilden die Gesamtkosten des Vorhabens. Daraus ergeben sich weiterhin die Abschreibungen und schließlich der Finanzierungsplan.

Die Erträge eines Vermieters, die durch die Vermietung von Dachflächen, beispielsweise beim Betrieb von Mobilfunkantennen entstehen, finden keinen Eingang in die Berechnung der Wirtschaftlichkeit. Ein Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2005 begründet dies damit, dass derartige Erträge keinen ausreichenden Zusammenhang mit dem Zweck des sozialen Wohnungsbaus herstellen können

Folgende laufende Aufwendungen werden bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt:

  • Eigenkapitalzinsen
  • Fremdkapitalzinsen
  • Erbbauzinsen
  • besondere Tilgungsleistungen über einem Tilgungssatz von 1 %
  • Umlagenausfallwagnis
  • Bewirtschaftungskosten (Abschreibung, die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Betriebskosten sowie Mietausfallwagnis)
  • Die Gesamtsumme aus Kapital- und Bewirtschaftungskosten bildet die laufenden Aufwendungen. Damit wird die Durchschnittsmiete je Quadratmeter Wohnfläche ermittelt und daraus eine einzelne Miete für jede Wohnung. Wurde Wohnraum nach dem 1. Januar 2002 mit Fördermitteln gemäß Wohnraumförderungsgesetz geschaffen, wird eine Wirtschaftlkeitsberechnung nicht mehr angewendet. Den Platz der Kostenmiete nimmt die vereinbarte Miete ein.

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